Elöregedtek a hegyvidéki lakások, sürgető a megoldás

• A Hegyvidék a főváros legzöldebb kerülete. Ebből adódik, hogy az egekben vannak az ingatlanárak?
• Ez egy teljesen tipikus nemzetközi tendencia. A nagyvárosok zöld területei mindig sokkal drágábbak, mint a nagyváros egésze. Bécsben is 15-17 százalékkal magasabbak a négyzetméterárak a zöld kerületekben. A belvárostól nem messze lévő, közösségi közlekedéssel is viszonylag könnyen elérhető zöldövezeti területek rendkívül értékesek mindenki számára. Ilyen a Hegyvidék is, amely nagyon magas presztízsű, élhető, különösen zöld kerület. Nem véletlen, hogy nagyjából mindenki ide akar költözni. Ennek viszont erős korlátai vannak: nagyon magasak az ingatlanárak a kerületben, különösen ha összevetjük a városhatár túloldalán lévő kínálattal, az agglomeráció szomszédos településein ugyanis már 25-30 százalékkal alacsonyabbak a négyzetméterárak.
• Emiatt költöznek ki a családosok a környező településekre?
• Ha a jövedelmi statisztikákat nézzük, azt láthatjuk, hogy az ország legjobban kereső rétege a Hegyvidéken, a II. kerületben, valamint a körülöttünk lévő agglomerációs településeken, Budaörsön, Budakeszin, Solymáron, Nagykovácsin él. Egy jövedelmi térkép alapján, amire nincs berajzolva a városhatár, nehéz is lenne megállapítani, hol találkozik a főváros és az agglomeráció. A nagy különbség az, hogy a városhatáron belül átlagosan 1,5-1,6 ember él egy lakásban, a városhatáron kívül viszont már lakásonként 2,5-re ugrik ez a szám. Tehát a gyermekes családok kiköltöznek. És nem azért költöznek ki, mert nem lenne jobb nekik a Hegyvidéken, hanem azért, mert itt alig épülnek számukra megfelelő méretű, megfizethető lakások és házak. Ez persze azt is jelenti, hogy a kiköltöző családok ingázókká válnak, hiszen szinte minden igényük – a munkahely, az iskola, az egészségügyi ellátás – továbbra is a városhoz kötik őket. Az ingázás azonban nemcsak a kiköltözők életét nehezíti meg, hanem azokét is, akik itt maradnak: az egyre növekvő autóforgalommal egyre kevésbé tudnak megbirkózni a Hegyvidék szűk útjai.
• Az itt élők egy része szerint már most is túl sok lakás épül a XII. kerületben, és a Hegyvidék nyugalmát, zöldjét féltik. Van alapja az aggodalmuknak?
• Egy-egy építkezés nyilván nagyon zavaró a közelben élők számára, de ezekből kevés van. Az érzésekkel szemben valójában alig épült új lakás a Hegyvidéken az elmúlt években. Nagyjából 36 ezer lakása van a kerületnek, ebből az elmúlt évtizedben alig 800 épült. Ha összevetjük ezt más budai kerületek adataival, akkor látjuk, mennyire elmaradt ebben a Hegyvidék. Az II., a III., a XI. és a XXII. kerületben tíz év alatt közel 16 ezer új lakás épült, mindenhol jelentősen több, mint a XII.-ben. A Hegyvidéken a lakások közel negyede 80-100 éves korú, ezek még a két világháború között készültek, illetve ennél is jelentősebb azoknak a „kockaházaknak” az aránya (35%), amik az 1960-as, 70-es években. Az 1980-as évektől fokozatosan csökkent az építkezések száma. Az elmúlt évtizedben létrehozott lakásállomány a teljes számhoz képest már csak mintegy 2,5%-os arányt képvisel. Ideális esetben száz év alatt kellene megújulnia a teljes lakásállománynak, ehhez képest itt, az építkezések jelenlegi intenzitása mellett, négyszáz évre lenne szükség a teljes megújuláshoz. A szűk lakáskínálattal is összefügg, hogy a XII. kerületben – szemben az agglomerációval – nem nőtt, hanem jelentősen csökkent a lakosság száma. Ez több mint 8%-os lakosságcsökkenést jelent a Hegyvidéken az ezredforduló óta.
• A Hegyvidék legfőbb értékét adó zöld területek megóvása mellett miképpen bővíthető a lakások száma?
• Volt egy reprezentatív felmérésünk 2020-ban a hegyvidéki lakosság körében. Amikor azt kérdeztük az emberektől, mi jut elsőként eszükbe a Hegyvidékről, akkor szinte mindenki a „zöld” és az „élhető” jelzőket említette legelőször. Az itt élők általános elvárása a zöld területek megőrzése, de valahová építeni kellene olyan lakásokat is, amik nemcsak a legdrágább luxusigényeknek felelnek meg. A Hegyvidéken nem járható az az út, amit például nem messze a XII. kerület határától, a XI. kerületi Madárhegyen láthattunk, ahol mindent letaroltak, és egy új városnegyedet húztak fel. Ott egészen drasztikus fejlesztés történt a zöldövezet kárára, ami egyébként nagyrészt a Hegyvidéknek okoz közlekedési problémákat. A Hegyvidéki Önkormányzat az ilyen nagy, zöldmezős kitagolásokat nem preferálta, ezért is sikerült megőriznie a XII. kerület klasszikus, zöldövezeti hangulatát. Az önkormányzat stratégiája, miszerint a felhagyott intézményi területek lakáscélú hasznosítására teremt lehetőséget, észszerű kompromisszum a lakásigény kielégítése és az élhető környezet megőrzése között, legalább két okból. Egyrészről többnyire olyan egykori kórházakról, szanatóriumokról vagy más intézményekről van szó, amik már évtizedek óta nem működnek, a területükön parlagfű, bozót és szemét burjánzik. Ha ezeket az ingatlanokat hasznosítják, akkor nem veszítünk értékes zöld területeket. Másrészről mivel ezek valaha nagy forgalmú intézmények voltak, általában a közösségi közlekedési eszközökkel való megközelíthetőségük is jobb egyéb potenciális fejlesztési területekénél. Bár a motorizáció mára olyan fokra ért, hogy lassan két-három autója van a családoknak, a megfelelő közösségi közlekedési ellátottság korlátosabb autóhasználatra ösztönöz, mintha másutt épülnének meg ezek a lakások. A közlekedés oldaláról nézve az sem elhanyagolható szempont, hogy a felépülő lakások miatti forgalom egészen biztosan kisebb lesz, mintha újranyitnák az egykori intézményt.

n.

A 2010–2022 között épült új lakások száma a külső budai kerületekben, valamint ezek aránya a teljes lakásállományhoz képest:

II. kerület 1842 db 3,7%

III. kerület 4243 db 6,5%

XI. kerület 7994 db 9,6%

XII. kerület 848 db 2,4%

XXII. kerület 2131 db 8,6%