Újdonságok a társasházi törvényben

Az önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletében meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, valamint ezek megváltoztatásának módját és feltételeit. Ezzel párhuzamosan csökkennek a lakóközösség jogosítványai, a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatával kapcsolatban néhány kivételtől eltekintve már nem szükséges a közgyűlés hozzájáruló határozata – hangzott el a Budapesti Társasházi Közös Képviselők Egyesületének ülésén, amelyen a társasházi törvény legújabb változásairól esett szó.
Meghatározott esetekben a hatóság felhívására a közgyűlés harmincnapos határidőn belül meghozott határozattal – a szervezeti és működési szabályzat (szmsz) rendelkezéseivel, valamint az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a funkcióváltást, illetve meghatározhatja a használat és hasznosítás feltételeit. Szintén vétójogot kapnak a lakók, ha a megváltozott használat zavarná a lakhatás nyugalmát, azonban az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel meghozott határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indoklását.
A békés egymás mellett élés fenntartását szolgálja az is, hogy az szmsz-ben rögzíthető a döntésben érintett közvetlen szomszédok fokozott érdekvédelme. A használat megváltoztatásához a szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is előírható.

*

A törvény változásával további jogosítványokat kapott a közös képviselő, aki a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében az intézőbizottság elnökével egyetemben a fizetési határidő megjelölésével felszólíthatja az adóst a hátralék befizetésére. Amennyiben ez nem vezet eredményre, fizetési meghagyás kibocsátásával, valamint megfelelő felhatalmazás esetén a jelzálogjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásával élhet.
Újdonság, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke által igazolt módon, azaz postai úton megküldött felszólítást a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékkal rendelkező tulajdonostárs megtagadta az átvételt. Amennyiben a levél második alkalommal is „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon életbe lép a kézbesítési vélelem.
Némileg változik a helyzet, ha az ismeretlen helyen tartózkodó, hátralékkal rendelkező tulajdonostárs új lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye ismertté válik. Ilyenkor a kézbesítési vélelem az erre a címre ismételten eredménytelenül megküldött felszólításra vonatkozik.

*

A közgyűlés az összes tulajdoni hányadra vetített legalább kétharmados szavazati aránnyal dönthet a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű kamerarendszer létesítéséről, valamint üzemeltetéséről. Nem elég azonban a lakóközösség beleegyezése, az szmsz-nek tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges adatkezelési szabályokat. Előírás, hogy üzemeltető kizárólag a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy lehet.
Társasházi kamerarendszer csak akkor működtethető, ha kizárólag az emberi élet, a testi épség, a személyi szabadság védelmét, a jogsértő cselekmények megelőzését és bizonyítását, valamint a közös tulajdonban álló vagyon megóvását szolgálja. A felszereléskor ügyelni kell arra, hogy a kamerák ne irányuljanak külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség bejáratára, illetve bármilyen nyílászárójára – akkor sem, ha az a közös tulajdonban álló épületen, épületrészen vagy területen található. Szintén tilos az emberi méltóságot sértő megfigyelés a közös használatban álló helyiségekben, például öltözőben vagy illemhelyen.
A felvételeket a rögzítést követő tizenöt napig kell tárolni, ezt követően a rendőrségi, illetve bírósági célra fel nem használt felvételeket haladéktalanul törölni kell. Bíróság vagy más hatóság megkeresésére a rögzített felvételt haladéktalanul el kell küldeni, azonban a törlési kötelezettség ilyenkor is fennáll. Lehetőség van ugyanakkor az adatok megsemmisítésének elhalasztására: ezt az kérheti, akinek jogát vagy jogos érdekét érinti a felvétel.
Fontos kötelezettség, hogy jól látható helyen és jól olvashatóan fel kell hívni a figyelmet a kamerarendszer működésére, a tájékoztató táblán meg kell jelölni az üzemeltető személyét és elérhetőségét. Kérésre az üzemeltető köteles tájékoztatni a felvételen szereplő személyt a felvétel céljáról és jogalapjáról, az üzemeltetésre jogosult személyről, a felvételek készítésének időpontjáról és tárolásának időtartamáról, a jogorvoslati lehetőségekről, továbbá arról, hogy kik ismerhetik meg a felvételeket.

MM.